Der Erwerb eines Grundstücks stellt einen der wichtigsten Schritte beim Hausbau dar. Eine sorgfältige Planung und Recherche sind unerlässlich, um später böse Überraschungen zu vermeiden und den Traum vom Eigenheim erfolgreich zu verwirklichen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche wesentlichen Aspekte Sie beim Grundstückskauf beachten sollten.
Vorbereitung vor dem Grundstückskauf
Eine gründliche Vorbereitung ist entscheidend, bevor Sie sich auf die Suche nach einem Grundstück machen. Beginnen Sie mit einer umfassenden Bedarfsanalyse. Überlegen Sie, wie viel Platz Sie benötigen und welche Art von Haus Sie bauen möchten. Möchten Sie einen ebenerdigen Bungalow oder ein zweigeschossiges Stadthaus? Berücksichtigen Sie auch die Lagepräferenzen: Möchten Sie in der Stadt oder auf dem Land wohnen? Die Nähe zu wichtigen Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten spielt eine große Rolle.
Eine realistische Budgetanalyse ist der nächste Schritt. Ermitteln Sie Ihren maximalen Finanzierungsrahmen, indem Sie einen Kassensturz machen und Online-Budgetrechner nutzen. Führen Sie ein Haushaltsbuch, um Ihre monatlichen Ausgaben und Einnahmen zu analysieren. Bestimmen Sie, wie viel Sie insgesamt finanzieren können und was Ihr Grundstück maximal kosten darf.
Recherchieren Sie die Baulandpreise in Ihrer gewünschten Region. Die Preise können stark variieren: Während baureifes Land in ländlichen Gegenden relativ günstig ist, sind die Preise in städtischen Ballungsräumen deutlich höher. Nutzen Sie Preisspiegel und Online-Quellen, um einen Überblick über die aktuellen Marktpreise zu erhalten. Beispielsweise bietet die LBS einen Preisspiegel, der die Durchschnittspreise nach Gemeinden aufschlüsselt.
Berücksichtigen Sie auch die zukünftigen Kosten: Ein Grundstück in ländlicher Umgebung kann zusätzliche Ausgaben für ein zweites Auto und höhere Pendelkosten mit sich bringen. Ein realistisches Verständnis Ihrer finanziellen Möglichkeiten hilft Ihnen, die richtige Entscheidung zu treffen und ein geeignetes Grundstück zu finden.
Suche nach dem passenden Grundstück
Die Suche nach einem geeigneten Grundstück erfordert verschiedene Herangehensweisen und Informationsquellen. Nutzen Sie regionale Zeitungen, Banken und Sparkassen, um auf dem lokalen Immobilienmarkt informiert zu bleiben. Immobilienportale im Internet bieten ebenfalls eine Vielzahl von Angeboten. Seien Sie jedoch vorsichtig, da oft Neubauten zu einem Preis angeboten werden, der suggeriert, dass ein Grundstück bereits enthalten ist – was nicht immer der Fall ist.
Ein Immobilienmakler kann ebenfalls hilfreich sein, besonders wenn er regional gut vernetzt ist. Makler haben oft Zugang zu exklusiven Angeboten und Geheimtipps. Beachten Sie jedoch die Maklerprovision, die je nach Bundesland 3,57 Prozent des Kaufpreises betragen kann. Makler bieten auch häufig Grundstücke mit Abrisshäusern an, die sich für Neubauten eignen könnten.
Weitere effektive Suchstrategien umfassen das gezielte Suchen nach Baulücken in den gewünschten Gemeinden. Fahren Sie durch die Wohngebiete und halten Sie Ausschau nach unbebauten Grundstücken. Sprechen Sie mit Nachbarn und Freunden, um Informationen über verfügbare Grundstücke aus erster Hand zu erhalten. Oft funktioniert Mundpropaganda besonders gut.
Kontaktieren Sie auch die Gemeinden direkt, um herauszufinden, ob Neubaugebiete geplant sind oder ob freie Reststücke verfügbar sind. In vielen Fällen werden Neubaugebiete jedoch an Bauträger zur Vermarktung übergeben, und einzelne Grundstücke werden nicht direkt an private Bauherren verkauft. Fragen Sie nach, ob es freie Grundstücke gibt oder ob der Bauträger Häuser und Grundstücke im Komplettpaket anbietet.
Auch Fertighaushersteller bieten oft Unterstützung bei der Grundstückssuche an und haben manchmal eigene Grundstücke im Angebot. Dies kann praktisch sein, achten Sie jedoch darauf, dass bei gekoppeltem Erwerb von Haus und Grundstück die Grunderwerbssteuer auf den Gesamtpreis berechnet wird. Achten Sie darauf, dass die Verträge richtig formuliert sind, um zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Wichtige Überlegungen beim Grundstückskauf
Die Art des Grundstücks spielt eine entscheidende Rolle. Stellen Sie sicher, dass es sich um baureifes Land und nicht um Bauerwartungsland handelt. Bauerwartungsland ist für zukünftige Bebauung vorgesehen, kann jedoch lange unbebaut bleiben. Hanggrundstücke bieten oft eine schöne Aussicht, erfordern jedoch zusätzliche Maßnahmen wie Kellerbau oder Hangabsicherung, was die Kosten erhöhen kann.
Die Bodenqualität und Erschließung sind weitere wesentliche Faktoren. Überprüfen Sie die Tragfähigkeit des Bodens und ob das Grundstück bereits erschlossen ist, das heißt, ob es an die öffentliche Infrastruktur wie Straßen, Wasser, Gas und Strom angeschlossen ist. Erschließungskosten können schnell bis zu 15.000 Euro betragen. Achten Sie auch darauf, ob der Boden möglicherweise mit Schadstoffen belastet ist, insbesondere wenn das Grundstück zuvor gewerblich genutzt wurde. Ein Grundbuchauszug gibt Aufschluss über die vorherige Nutzung.
Stellen Sie sicher, dass das Grundstück korrekt vermessen ist und alle Grenzsteine vorhanden sind. Wenn neue Grenzsteine gesetzt werden müssen, können die Kosten beim Katasteramt hoch sein.
Die Grunderwerbssteuer ist ein weiterer wichtiger Punkt. Beim Kauf von Grundstück und Haus aus einer Hand fällt die Steuer auf den Gesamtpreis an. Mit korrekt formulierten Verträgen und einem zeitlichen Abstand zwischen den Käufen können Sie die Steuerlast möglicherweise senken.
Besichtigen Sie das Grundstück mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen, um Lichtverhältnisse, Verkehrslärm und die Umgebung besser beurteilen zu können. Suchen Sie das Gespräch mit den Nachbarn, um mehr über die Nachbarschaft zu erfahren. Schließlich werden Sie sich lange Zeit in dieser Umgebung aufhalten.
Achten Sie auf die Erschließung des Grundstücks. Es sollte an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen sein, um zusätzliche Kosten zu vermeiden. Prüfen Sie auch, ob das Grundstück frei von Baulasten ist, wie zum Beispiel Wegerechten oder besonderen Abstandsregeln.
Prüfung des Bebauungsplans
Der Bebauungsplan ist ein zentrales Dokument, das die baulichen Möglichkeiten auf Ihrem Grundstück festlegt. Er gibt vor, was und wie gebaut werden darf. Es ist wichtig, den Bebauungsplan sorgfältig zu prüfen, um sicherzustellen, dass Ihre Baupläne realisierbar sind.
Wichtige Informationen im Bebauungsplan umfassen die Art des Baugebiets. Es kann etwa sich um ein reines Wohngebiet handeln, in dem nur Wohnhäuser erlaubt sind, oder um ein Mischgebiet, in dem auch nicht störende Gewerbebetriebe zulässig sind. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Beispielsweise bedeutet eine GRZ von 0,35, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 350 Quadratmeter überbaut werden dürfen.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) beschreibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Bei einer GFZ von 0,7 darf die Gesamtfläche aller Geschosse eines Gebäudes auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 700 Quadratmeter betragen. Achten Sie auch auf die vorgeschriebenen Dachformen und Gebäudehöhen, die im Bebauungsplan festgelegt sind. Zum Beispiel kann ein Bebauungsplan vorschreiben, dass nur Satteldächer mit einer bestimmten Neigung erlaubt sind oder die Gebäudehöhe eine bestimmte Anzahl von Metern nicht überschreiten darf.
Wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist, müssen Sie Ihr Bauvorhaben nach §34 des Baugesetzbuches an die vorhandene Bebauung der Umgebung anpassen. Dies kann weniger eindeutig sein, daher sollten Sie eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt stellen, um Rechtssicherheit zu erhalten.
Der Bebauungsplan kann auch Gestaltungsvorgaben enthalten, wie die Farbe des Daches oder die Materialien, die für die Fassade verwendet werden dürfen. Diese Vorschriften dienen der Harmonisierung des Erscheinungsbildes des Baugebiets und müssen bei der Planung Ihres Hauses berücksichtigt werden.
Rechtliche Aspekte und Formalitäten
Rechtliche Aspekte und Formalitäten spielen eine entscheidende Rolle beim Grundstückskauf und sollten keinesfalls vernachlässigt werden. Ein Grundbuchauszug ist unerlässlich, um alle relevanten Informationen über das Grundstück zu erhalten. Im Grundbuch sind Baulasten, Wegerechte, Hypotheken und mögliche Belastungen eingetragen, die das Grundstück betreffen. Diese Eintragungen können erhebliche Auswirkungen auf die Nutzung und den Wert des Grundstücks haben.
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers, bestimmte Maßnahmen zu dulden oder zu unterlassen. Beispiele hierfür sind Wegerechte, die einem Nachbarn das Recht einräumen, Ihr Grundstück zu überqueren, oder besondere Abstandsregelungen zu Nachbargrundstücken. Hypotheken des Vorbesitzers, die noch auf dem Grundstück lasten, müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
Die Grunderwerbssteuer ist ein weiterer wichtiger Punkt. Diese Steuer wird beim Kauf eines Grundstücks fällig und variiert je nach Bundesland. Beim kombinierten Kauf von Grundstück und Haus wird die Steuer auf den Gesamtpreis berechnet. Durch eine sorgfältige Vertragsgestaltung und die Einhaltung eines zeitlichen Abstands zwischen dem Kauf von Grundstück und Haus können Sie unter Umständen Steuern sparen. Lassen Sie sich hierzu von einem Experten beraten.
Erschließungskosten sollten ebenfalls geprüft werden. Diese Kosten entstehen durch den Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur, wie Straßen, Wasser, Gas und Strom. Stellen Sie sicher, dass alle Erschließungskosten bereits gezahlt wurden, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden.
Ein wichtiger Schritt ist die Prüfung des Bebauungsplans. Dieser Plan regelt die zulässige Nutzung des Grundstücks und legt fest, was und wie gebaut werden darf. Informieren Sie sich beim zuständigen Bauamt über die genauen Bestimmungen. Bei Unsicherheiten ist eine Bauvoranfrage ratsam, um Rechtssicherheit zu erlangen.
Kaufverträge für Grundstücke sollten stets von einem Notar geprüft und beurkundet werden. Der Notar stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und der Vertrag rechtsgültig ist. Achten Sie darauf, dass alle wichtigen Punkte im Vertrag festgehalten sind, einschließlich eventueller Mängel oder Besonderheiten des Grundstücks.
Beim Kauf eines bebauten Grundstücks, sei es mit einem Altbau zum Abriss oder einem Neubau, sollten Sie darauf achten, dass die Grunderwerbssteuer korrekt berechnet wird. Eine gute Vertragsgestaltung kann hier viel Geld sparen. Lassen Sie sich rechtlich beraten, um sicherzustellen, dass alle Aspekte berücksichtigt werden und keine unnötigen Kosten entstehen.
Grundstück kaufen: Fazit
Ein gründlich durchdachter Grundstückskauf ist die Basis für ein erfolgreiches Bauprojekt. Von der umfassenden Vorbereitung über die sorgfältige Suche bis hin zur detaillierten Besichtigung und Bewertung des Grundstücks – jeder Schritt ist entscheidend, um die bestmögliche Entscheidung zu treffen.
Rechtliche Aspekte und Formalitäten dürfen nicht vernachlässigt werden, da sie die rechtlichen Rahmenbedingungen und möglichen Belastungen des Grundstücks klären. Ein tiefgehendes Verständnis des Bebauungsplans und der Bodenqualität schützt vor bösen Überraschungen und ermöglicht eine realistische Planung.
Mit einer sorgfältigen Planung und umfassenden Recherche können Sie sicherstellen, dass das gewählte Grundstück Ihren Bedürfnissen entspricht und Ihr Traum vom Eigenheim auf einer soliden Grundlage steht.
Checkliste
Eine strukturierte Checkliste hilft Ihnen, beim Grundstückskauf nichts zu übersehen und alle wichtigen Punkte systematisch zu überprüfen. Nutzen Sie diese Checkliste, um sicherzustellen, dass Sie gut vorbereitet sind und fundierte Entscheidungen treffen können.
- Bedarfsanalyse durchführen
- Anzahl der benötigten Räume
- Art des Hauses (Bungalow, Stadtvilla)
- Lagepräferenzen (Stadt vs. Land)
- Infrastrukturbedürfnisse (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, etc.)
- Budgetanalyse erstellen
- Maximalen Finanzierungsrahmen ermitteln
- Nutzung von Online-Budgetrechnern
- Haushaltsbuch führen
- Baulandpreise recherchieren
- Preisunterschiede in verschiedenen Regionen
- Nutzung von Preisspiegeln und Online-Quellen
- Quellen für Grundstücksangebote nutzen
- Regionale Zeitungen, Banken, Sparkassen
- Immobilienportale im Internet
- Immobilienmakler beauftragen
- Grundstück besichtigen und bewerten
- Mehrfache Besichtigungen zu unterschiedlichen Tageszeiten
- Gespräche mit Nachbarn führen
- Qualität des Grundstücks bewerten (Hanglage, Bodenqualität)
- Grenzsteine und Vermessung prüfen
- Erschließungskosten klären
- Rechtliche Aspekte und Formalitäten prüfen
- Grundbuchauszug anfordern
- Baulasten und Wegerechte überprüfen
- Grunderwerbssteuer berechnen
- Bebauungsplan einsehen
- Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags